Zakup nieruchomości to jedna z najpoważniejszych decyzji finansowych w życiu. Niezależnie od tego, czy chodzi o działkę budowlaną, dom, czy mieszkanie, transakcja wiąże się z dużym zaangażowaniem środków, ryzykiem prawnym oraz długoterminowymi konsekwencjami. Dlatego przed podpisaniem umowy kupna warto szczegółowo zweryfikować nieruchomość, aby uniknąć potencjalnych problemów takich jak nieuregulowany stan prawny, ukryte wady, czy ograniczenia związane z użytkowaniem.

Prawidłowa weryfikacja nieruchomości obejmuje nie tylko sprawdzenie jej stanu technicznego, ale również gruntowne przeanalizowanie dokumentacji prawnej oraz administracyjnej. Dzięki temu można upewnić się, że kupowana nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, nie toczy się wobec niej postępowanie egzekucyjne, a plan zagospodarowania przestrzennego umożliwia zamierzoną inwestycję.

Krok pierwszy: sprawdzenie księgi wieczystej

Podstawowym dokumentem, od którego należy zacząć weryfikację nieruchomości, jest księga wieczysta. Jest to rejestr publiczny prowadzony przez sądy rejonowe, w którym znajdują się informacje o prawach własności i ewentualnych obciążeniach nieruchomości.

W księdze wieczystej znajdują się cztery działy:

• Dział I – oznaczenie nieruchomości i spis praw związanych z własnością,
• Dział II – informacje o właścicielu lub użytkowniku wieczystym,
• Dział III – ograniczenia praw rzeczowych, roszczenia i prawa osób trzecich (np. służebności, zakazy zbywania),
• Dział IV – hipoteki.

Sprawdzenie aktualnego odpisu księgi wieczystej online jest szybkie i łatwe poprzez stronę Ministerstwa Sprawiedliwości. Warto upewnić się, że dane właściciela są zgodne z tym, co przedstawia sprzedający oraz że nieruchomość nie jest obciążona roszczeniami lub hipotekami.

Krok drugi: weryfikacja ewidencji gruntów i budynków

Drugim ważnym krokiem jest sprawdzenie danych w ewidencji gruntów i budynków (EGiB), prowadzonej przez starostwa powiatowe. Dokumentacja ta zawiera informacje o:

• powierzchni nieruchomości,
• granicach działki,
• przeznaczeniu gruntu (rolniczy, budowlany, leśny),
• istniejących budynkach i ich przeznaczeniu.

W ewidencji można również zweryfikować, czy nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej, co jest niezwykle istotne przy planowanej zabudowie czy sprzedaży w przyszłości.

Jeśli planujesz zakup nieruchomości, dobrze wiedzieć, że część tych informacji dostępna jest za pośrednictwem nowoczesnych systemów cyfrowych. Jednym z takich rozwiązań jest Zintegrowany System Informacji o Nieruchomościach, o którym więcej dowiesz się na stronie: https://kamienskie.info/czym-jest-zintegrowany-system-informacji-o-nieruchomosciach/.

Krok trzeci: analiza miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) określa, jak można użytkować daną nieruchomość – czy można na niej budować domy jednorodzinne, prowadzić działalność gospodarczą, czy też przeznaczona jest pod zieleń lub usługi publiczne.

Dostęp do planu miejscowego uzyskuje się w urzędzie gminy lub online na stronach urzędów miast. Analiza MPZP pozwala zorientować się w ograniczeniach, jakie mogą mieć wpływ na inwestycję, np. wymogi dotyczące kształtu dachu, dopuszczalnej powierzchni zabudowy czy wysokości budynków.

Brak planu miejscowego wymaga wystąpienia o warunki zabudowy, co może znacznie wydłużyć i skomplikować proces realizacji inwestycji.

Krok czwarty: sprawdzenie stanu technicznego nieruchomości

Jeżeli przedmiotem zakupu jest dom lub mieszkanie, konieczna jest weryfikacja jego stanu technicznego. Warto skorzystać z usług rzeczoznawcy budowlanego, który sprawdzi:

• stan konstrukcji budynku,
• jakość instalacji (elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych, gazowych),
• szczelność dachów, okien i drzwi,
• poziom zawilgocenia lub obecność grzybów.

Taka inspekcja pozwala uniknąć kosztownych napraw w przyszłości oraz ewentualnych ukrytych wad, które mogłyby obniżyć wartość nieruchomości lub uniemożliwić jej użytkowanie.

Krok piąty: weryfikacja obciążeń administracyjnych i podatkowych

Warto również sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona zaległościami podatkowymi lub innymi zobowiązaniami wobec gminy. Informacje te można uzyskać w wydziale podatków lokalnych właściwego urzędu gminy.

W przypadku nieruchomości będących w użytkowaniu wieczystym, należy także zweryfikować termin płatności oraz wysokość opłat rocznych, które mogą istotnie wpływać na koszty utrzymania nieruchomości.

Krok szósty: sprawdzenie historii prawnej nieruchomości

Szczególną ostrożność należy zachować przy nieruchomościach, które były przedmiotem dziedziczenia, rozwodów czy podziałów majątku. W takich przypadkach warto poprosić sprzedającego o przedstawienie dokumentów potwierdzających nabycie własności, takich jak akty notarialne, prawomocne postanowienia sądów czy umowy darowizny.

Dzięki temu unikniemy sytuacji, w której nieruchomość okaże się obciążona roszczeniami byłych właścicieli lub spadkobierców.

Zakup nieruchomości to proces, który wymaga od kupującego staranności, wiedzy i skrupulatności. Weryfikacja księgi wieczystej, danych z ewidencji gruntów, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, stanu technicznego oraz obciążeń podatkowych to podstawowe kroki, które należy podjąć przed zawarciem umowy. Korzystając z nowoczesnych narzędzi, takich jak Zintegrowany System Informacji o Nieruchomościach, możemy w znaczący sposób ułatwić sobie proces zbierania danych i upewnić się, że inwestycja będzie bezpieczna i przemyślana.

Artykuł zewnętrzny.